Ein Reservationsvertrag kann je nach Bedarf kurz oder sehr detailliert ausgestaltet sein. Häufig enthält er bereits zentrale Punkte, die später auch im öffentlichen Kaufvertrag übernommen werden sollen. Damit schaffen die Parteien frühzeitig Transparenz über die wichtigsten Konditionen.

Typische Inhalte eines Reservationsvertrags sind:

• Identifikation der Parteien (Namen, Adressen)
• Kaufobjekt (Grundbuchnummer, Adresse, Eigentumsform)
• Kaufpreis
• Antritttermin
• Sicherung von Kosten und Steuern
• Gewährleistungsausschlüsse
• Mietverträge, Grundlasten, Dienstbarkeiten
• Unterschriften

Was viele nicht wissen: Gemäss Artikel 2016 Absatz 2 des Obligationenrechts sind nicht nur Kaufverträge, sondern auch Vorverträge über Grundstücke nur dann gültig, wenn sie öffentlich beurkundet – sprich notariell beglaubigt werden.

Reservationsverträge, die eine rechtlich bindende Verpflichtung zum späteren Kauf enthält und nicht öffentlich beurkundet wurden, sind aufgrund des Formfehlers rechtlich nichtig.

Wer also eine Immobilie verkaufen möchte und sich mit einer einfachen schriftlichen Vereinbarung absichern will, muss sich bewusst sein: Solche Dokumente sind rechtlich unverbindlich, solange sie nicht öffentlich beurkundet wurden.

Wenn eine Reservationsvereinbarung nicht öffentlich beurkundet wurde, obwohl sie eine verbindliche Kaufverpflichtung enthält, ist sie nach Artikel 216 Absatz 2 OR nichtig, das heisst: rechtlich nicht existent.

Daraus ergeben sich wichtige Konsequenzen:

• Der Käufer kann eine vereinbarte oder bereits geleistete Reservationszahlung verweigern oder zurückverlangen, selbst wenn er die Vereinbarung unterschrieben hat.
• Der Verkäufer kann keine vertraglichen Ansprüche geltend machen, auch kein Rückbehalten von Kosten oder Aufwandsentschädigungen – es fehlt jegliche rechtliche Grundlage.

Ein häufiger Irrtum in der Praxis ist der Glaube, man könne die Formvorschrift durch eine entsprechende Klausel im Vertrag umgehen. Zum Beispiel:

Der Käufer verzichtet in Kenntnis aller relevanten Dokumente darauf, sich auf die Formungültigkeit des vorliegenden Geschäftes zu berufen.

Solche Formulierungen haben keine Wirkung, da sie auf einem nichtigen Vertrag basieren. Ein nichtig zustande gekommener Vertrag kann nicht durch vertragliche Zustimmung oder Verzicht nachträglich gültig gemacht werden. Die Rechtslage ist klar: Ohne öffentliche Beurkundung ist ein Vorvertrag über eine Immobilie in der Schweiz unwirksam, unabhängig vom Wortlaut.

Anzahlungen im Zusammenhang mit einer Reservation bergen für Käufer ein gewisses Risiko. Wenn der Empfänger der Reservationszahlung zahlungsunfähig wird, bevor der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist, kann die Zahlung verloren gehen.

• Anzahlungen sollten niemals in bar erfolgen, sondern nur per Überweisung
• Vor der Überweisung sollte geprüft werden, wem das Konto des Zahlungsempfängers gehört, idealerweise wird die Zahlung treuhänderisch oder über einen Notar abgewickelt
• Die Anzahlung sollte niemals an Privatpersonen, Makler oder den Eigentümer getätigt werden

Unsere Empfehlung
Anzahlungen sollten nur an den Notar oder ein treuhänderisches Konto getätigt werden.

Auch wenn Reservationsvereinbarungen ohne öffentliche Beurkundung rechtlich nicht durchsetzbar sind, zeigt die Praxis, dass sich die meisten Käufer und Verkäufer dennoch daran halten – aus Fairness, gegenseitigem Vertrauen oder geschäftlicher Verlässlichkeit. In vielen Fällen fühlen sich beide Parteien moralisch verpflichtet, die vereinbarten Bedingungen einzuhalten, auch wenn sie wissen, dass keine rechtlich bindende Verpflichtung besteht.

Gerade bei Immobiliengeschäften, bei denen persönliche Beziehungen, Ruf und Verlässlichkeit eine wichtige Rolle spielen, hat eine solche Vereinbarung oft eine psychologische oder soziale Wirkung, die das Verhalten beider Parteien positiv beeinflusst. Für viele Verkäufer bietet sie ein gewisses Gefühl der Sicherheit, dass der Interessent ernsthaft interessiert ist. Käufer wiederum betrachten die Reservation oft als stilles Versprechen, das Objekt nicht anderweitig zu vergeben.

Wichtig zu wissen: Wer jedoch eine rechtlich verbindliche Reservation mit klaren Pflichten und Rechtsfolgen schaffen möchte, muss zwingend auf eine öffentliche Beurkundung zurückgreifen. Nur dann handelt es sich um einen rechtsgültigen Vorvertrag im Sinne von Artikel 216 Absatz 2 des Obligationenrechts. Ohne diese Beurkundung ist die Vereinbarung aufgrund des Formfehlers nichtig, und weder Schadenersatz noch Rückbehalt von Zahlungen können rechtlich durchgesetzt werden.

Wer eine Immobilie verkaufen möchte und sicherstellen will, dass eine Reservation auch rechtlich Bestand hat, sollte deshalb unbedingt die nötigen formellen Schritte über einen Notar einleiten. So lassen sich Missverständnisse und Streitigkeiten vermeiden und alle Beteiligten wissen, woran sie sind.